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買房人可簡單分為4類：首次買房的、改善住房的、投資的、炒房的。

后兩個有時分不清。過去的樓市政策就干脆濃縮為首套房、二套房、三套房：鼓勵首套房（低首付）、約束二套房（高首付）、限制三套房（禁止購買）。

2017-2019年（貨幣化棚改）把房價拉高到了年輕人難以承受的程度。盡管2020-2022年（新冠疫情）把房價打低了不少，但同時也讓年輕人的錢包癟了不少——結果房子還是買不起。

(相關資料圖)

現在的情況是：經濟大環境不景氣，短時間提高不了年輕人和窮家庭的收入；樓市低迷，房子收益難現，投資者不愿進場；炒房者不是被套住了，就是撤退跑路了。

于是，現在救市就盯上了二套房（改善家庭住房）這個層面，要鼓勵這撥人購買更大更好的房子。

住建部前段時間說要“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施”。

直白一點，就是用“首套房”的優惠來吸引那些想改善家庭住房的人群進場。

但問題是——名下無房才能“認房不認貸”、才能享受首套房的待遇。也就是說，想改善家庭住房？先把房子賣掉吧。

呃，賣得掉嗎？

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房子有兩個關鍵屬性：收益、變現。

收益主要有3方面：1、增值潛力；2、租賃收入；3、經營所得。

變現是房子出售轉讓不困難。

二手房市場的成交量直接反映了這兩個屬性：如果成交活躍，那意味房子能收益、易變現。反之，那就是房子收益不明、變現困難，結果就是樓市被僵住了。

因此無論什么樣的救市措施，最終都得把二手房市場活躍起來。按如今的樓市環境，先讓二手房市場活躍起來，好像更重要。

但很多城市的購房補貼，但僅限于購買新房。

專家力推的“認房不認貸”，需要先把房子賣掉。

救市效果會如何？

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二手房市場能不能活躍起來？

措施易找、決心難下。

二手房價格通常比新房便宜，所見即所得，風險更低。如果待遇同等或者有所傾斜，肯定可以刺激成交。

但樓盤銷售帶來的地方財政收益好像更突出。

另外，要吸引買房人關注二手房，地方政府還得投入以完善城市相關配套，包括交通、生活、教育、休閑等等。比如修路之前房子沒人睬，修路之后賣房難度直降。

這些都需要地方財政先行投入。出政策好說，先掏腰包現在真有壓力。

不過，疫后經濟是一點一點復蘇的，救市也是一步一步進行的。一個藥方或一劑藥，解決不了房地產問題。

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這次救樓市，北海的希望仍然寄托在外地人身上。

但不是寄希望于他們買房。指望不了。

如今的北海外地人主要兩大類：游客、“候鳥”。

游客買房興趣正在快速消失。因為自駕游很方便、高鐵游更方便。既然半天左右就到北海，買房干嘛？

候鳥買房勇氣正在快速削弱。因為被套住的例子很多。前車之鑒，當然謹慎。

但無論游客還是候鳥，都得找房子短住長住。如果北海能夠不斷完善旅居環境，就會有人特意買房加入服務行列。如果房子變得容易租賃或經營，后來購房者當然會自動增加和大量增加。

因此，北海房地產能不能走出這波低迷，就看政府對二手房市場的態度和行動了。

別太在意中央政策。北海2017-2018年的樓市火爆是因為北方嚴重霧霾，并不是貨幣化棚改（嚴格地說，當時北海并沒有棚改項目）。

中央這一波救市也許更關注一二線城市。那個碧大佬的業務重心在四五線小城市，所以這次危機爆發才顯得更加劇烈、更加無助。

所以，北海還得自救。從業者還得留意觀察北海的旅居環境變化，以及存量房的收益變化情況。

這是重慶路（西藏路-金海岸大道）的工程。施工過半了因為拆遷遇挫只能停工。

北海有不少這樣的半拉子市政配套工程，直接地、明顯地讓城市旅居環境無奈。

不過站在樂觀的角度，北海旅居環境的基礎真不錯。都沖到臨門了，再努力一腳，勝利在望。

這一腳，果斷嗎？給力嗎？