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本月觀點：“金三銀四”后樓市成交階段性回落，地市供給成交縮量，預期未穩與精準投資下核心城市土拍熱度不減；杭州、上海等熱點城市進一步優化限購、落戶、貸款等政策，需求端政策延續寬松，百城住宅價格已連續兩個月企穩回升。當前政策環境仍舊溫和，疊加房企年中沖刺，成交環比有望逐步改善。建議關注積極拿地改善資產質量、融資及銷售占優的強信用房企招商蛇口、越秀地產、保利發展、中國海外發展、濱江集團、華發股份、萬科A、金地集團等；同時建議關注物業管理企業及產業鏈機會，如保利物業、招商積余、綠城管理控股、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅朗五金等。

政策：政治局會議支持基調未改，政策延續溫和。4月涉房類政策（含中央及地方）47項，其中出臺偏松類政策39項；政治局會議支持基調未改，房地產經紀服務迎規范，有望降低購房者置業成本，多方保障購房者利益，引導經紀機構合規經營。4月以來，杭州、上海等熱點城市進一步優化落戶、貸款等政策，需求端政策延續溫和。

資金：居民中長期貸款單月再度凈償還，境內融資環比回落。4月M2同比增速環比回落0.3pct；社融存量同比增速較上月持平，居民中長期貸款單月再度凈償還。房企境內融資規模環比回落，民營房企房企投資信心有待修復。

樓市：“金三銀四”后階段性回落，百城住宅價格筑底回升。受五一假期影響，5月（截至21日）重點50城新房月日均成交環比降14.2%，同比升3.3%，增速較上月回落23pct；重點20城二手房月日均成交環比降21.2%，同比升43.4%，增速較上月回落26.4pct，“金三銀四”后樓市成交階段性回落。百城住宅平均價格環比上漲0.02%，連續2個月環比為正，一二線城市樓市更具韌性。

地市：供給成交縮量，核心城市土拍熱度不減。土拍節奏“少量多次”，4月土地市場供給成交回落，百城土地供應建面環比降10.4%，成交建面環比降14.8%；優質地塊供給加大及房企補庫存情緒帶動下，4月百城土地溢價率6.35%，連續4個月回升；“預供地”制度下流拍率創近一年新低。

4月以來上海、杭州等地土拍競爭激烈，預期未穩下房企投資更加追求確定性，布局聚焦核心城市優質地塊。

房企：銷售同比數據延續改善，優質民企投資拿地復蘇。4月百強房企累計銷售額同比增長8.7%，延續轉正趨勢，單月銷售額、銷售面積同比增長30.4%、2.2%，低基數下同比數據有望延續改善。4月熱點城市供地質量較高，房企參拍熱情提振，50強房企整體拿地銷售金額比、面積比分別為29%、30%，環比分別升15.6pct、11.1pct；除財務穩健、信用資質較好的央國企外，此前拿地積極的民企如濱江集團等持續在深耕城市拿地，碧桂園、金地集團多家民營房企亦頻頻出手。

板塊表現：4月申萬地產板塊下跌2.56%，跑輸滬深300（-0.54%）；截至2023年5月22日，當前地產板塊PE（TTM）14.34倍，估值處于近五年97.45%分位。

風險提示：1）若后續貨量供應由于新增土儲不足而遭受沖擊，將對行業銷售、開工、投資等產生負面影響；2）若樓市去化壓力超出預期，銷售持續以價換量，將帶來部分前期高價地減值風險；3）政策呵護力度有限，行業調整幅度、時間超出預期，將對行業發展產生負面影響。